Cómo desalojar a una persona en Chile
En Chile, el desalojo de un inmueble debe realizarse siempre a través de los tribunales de justicia, siguiendo los procedimientos establecidos por la legislación vigente. En la práctica, estos procesos se tramitan ante los Juzgados civiles, principalmente en Santiago y otras regiones del país, dependiendo de la ubicación del inmueble.
¿Se puede desalojar sin una orden judicial en Chile?
NO, no es legal desalojar a una persona por la fuerza, aunque sea ocupante irregular o no pague arriendo. El desalojo debe realizarse exclusivamente a través de los tribunales de justicia, mediante el procedimiento legal que corresponda según el tipo de ocupación del inmueble.
Para determinar cómo desalojar a una persona en Chile, es fundamental analizar si existe contrato de arriendo, comodato, ocupación precaria u otro título que justifique la ocupación. Cada caso tiene un procedimiento distinto, con plazos y requisitos específicos, por lo que actuar sin asesoría legal puede retrasar o incluso invalidar el proceso.
¿Cuales son las formas legales de desalojo en Chile ?
La restitución de un inmueble puede obtenerse a través de distintas acciones legales, cuya procedencia depende de las circunstancias del caso. La doctrina y la práctica judicial coinciden en que la correcta elección de la vía resulta determinante para una solución eficaz.
| Vía legal | ¿Cuándo aplica? | Observaciones |
|---|---|---|
| Monitorio (“Devuélveme mi casa”) | No pago de rentas + Contrato de arriendo legalizado ante notario | Riesgo de que se declare terminado si tribunal acoge la oposición por parte del demandado |
| Juicio de arrendamiento (Ley 18.101) | Incumplimiento de contrato de arrendamiento (verbal o escrito) | Más largo que procedimiento monitorio pero más sólido ya que no existe el riesgo de que el proceso se declare terminado |
| Acción de precario | Se ocupa propiedad sin contrato ni título | Frecuente en caso de toma de inmuebles |
| Acción reivindicatoria | Se ocupa propiedad con título | Se utiliza en conflictos familiares, de ex parejas o cuando fracasa la acción de precario |
| Vía penal (delito de usurpación) | Violencia o Intimidación ya sea para ingresar al inmueble o para repeler al dueño | No tendrá efecto hacer denuncia si los hechos no configuran el delito de usurpación |
Como podrás ver existen distintas vías o procedimientos legales para desalojar a una persona en Chile, dependiendo de la situación del inmueble y del ocupante. Cada caso requiere analizar el tipo de ocupación y los antecedentes del caso concreto. Elegir el procedimiento correcto es clave para acelerar el desalojo y evitar errores procesales.
En la práctica forense, la elección incorrecta de la vía legal suele generar retrasos innecesarios en la restitución del inmueble.
Procedimiento monitorio de restitución ("Devuélveme mi casa")
El procedimiento monitorio de restitución, conocido como “Devuélveme mi casa” incorporado por la ley 21.461, es una vía judicial creada para recuperar un inmueble arrendado cuando existe incumplimiento específicamente en el pago de los arriendos. Su principal ventaja es que permite obtener una orden de restitución en plazos más breves que un juicio tradicional, siempre que se cumplan los requisitos legales y no exista oposición por parte del demandado.
Este procedimiento solo aplica cuando existe un contrato de arriendo legalizado ante notario y sólo puede utilizarse para casos de atrasos en los pagos . Si el arrendatario no formula oposición fundada, el tribunal puede decretar rápidamente la restitución del inmueble. La ley también permite que se utilice en caso de ocupantes precarios; sin título o contrato para ocupar la propiedad.
Juicio de arrendamiento según la Ley 18.101
Cuando el conflicto deriva de un contrato de arriendo vigente o terminado, una de las vías legales aplicables es el juicio de arrendamiento regulado por la ley 18.101, procedimiento que permite solicitar judicialmente el término del contrato , la restitución del inmueble e incluso las rentas impagas, según las circunstancias del caso.
Demanda por acción de precario
La ocupación precaria o «precario» ocurre cuando una persona ocupa un inmueble sin contrato ni título que justifique su permanencia, por mera tolerancia del propietario o sin su autorización.
Referencia Legal: Artículo 2195 Inciso segundo del Código Civil.
En estos casos, el desalojo se realiza mediante una demanda por acción de precario ante los juzgados civiles, donde el dueño o propietario inscrito debe acreditar su dominio y a su vez la falta ocupación por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Este procedimiento es comúnmente utilizado en casos de familiares, terceros o exparejas que se niegan a abandonar el inmueble. El problema sin embargo es que tanto los tribunales de primera instancia como los tribunales superiores de justicia le entregan mucha amplitud al concepto de «título» para justificar la ocupación lo cual hace que en algunos casos éste tipo de acciones no sea la idónea para recuperar una propiedad.
Demanda por acción reivindicatoria
La demanda por acción reivindicatoria es una acción civil que permite al propietario recuperar un inmueble de quien lo posee sin ser dueño, sobre todo cuando existe algún título o contrato que justifique la ocupación. Es una herramienta utilizada en casos donde fracasa la demanda por acción de precario.
Referencia Legal: Artículos 889 y siguientes del Código Civil.
A diferencia de la ocupación precaria, en la acción reivindicatoria el demandante debe probar su dominio inscrito y que el demandado posee el inmueble como si fuera dueño, pero sin tener un mejor derecho que el dueño (por ejemplo: el propietario contra el que sólo tiene una escritura de compraventa y no la inscribió). Este procedimiento suele ser más complejo y extenso, pero es el camino correcto cuando la controversia es sobre la propiedad misma del inmueble. Así cuando existe una controversia sobre la propiedad del inmueble, puede ser necesario ejercer una acción reivindicatoria.
Desalojo por la vía penal (delito de usurpación de inmuebles)
En determinados casos, la restitución del inmueble puede analizarse desde la perspectiva del delito de usurpación de inmuebles, cuando concurren los elementos exigidos por la ley penal.
Es importante aclarar que el desalojo sólo procede en casos específicos de delito de usurpación tipificado en el actual artículo 457 del Código Penal, cuando la ocupación del inmueble se hace por medio de violencia o intimidación. No toda ocupación constituye un delito, por lo que esta vía no es aplicable de forma general para recuperar un inmueble.
Referencia Legal: Artículo 457 del Código Penal y Ley N°21.633.
En términos prácticos, la denuncia penal no reemplaza a los procedimientos civiles de desalojo. La investigación penal tiene por objeto determinar la existencia del delito y la responsabilidad penal, y solo excepcionalmente puede dar lugar a medidas que faciliten la restitución del inmueble. En muchos casos, aun existiendo una denuncia, será necesario iniciar paralelamente una acción civil para obtener el desalojo efectivo.
Referencias legales aplicables
- Código Civil, art. 2195 Inciso Segundo
- Ley 18.101
- Ley 21.461
- Código Penal, art. 457 y Ley 21.633
¿Cuánto demora un desalojo en Chile?
El tiempo que demora un desalojo en Chile depende del procedimiento utilizado:
Procedimiento monitorio: plazos más breves, si no hay oposición. Por otro lado si hay oposición con antecedentes y fundamentos (aunque sean mínimos) el tribunal deberá declarar terminado el procedimiento lo cual hará que todo lo obrado haya quedado sin efecto.
Juicio de arrendamiento: varios meses, según defensas y ritmo de trabajo del juzgado civil.
Acción de precario: plazo variable, según prueba, tribunal y complejidad del caso.
- Acción reivindicatoria: Se tramita conforme a las reglas del procedimiento ordinario de mayor cuantía, el cual es conocido por ser el proceso judicial más largo que existe en Chile. Sin embargo en algunos casos es el juicio más recomendable, sobre todo cuando falla la acción de precario.
Un error común es pensar que todos los desalojos demoran lo mismo. Iniciar una acción judicial incorrecta, sin analizar previamente si existe una relación de arriendo, puede retrasar innecesariamente la restitución del inmueble.
¿Qué ocurre si el ocupante se opone al desalojo?
Si el desalojo es con auxilio de la fuerza pública, por lo general Carabineros de Chile queda autorizado en la misma resolución judicial (oficio) que ordena el desalojo para ejercer facultades de allanamiento y descerrajamiento en caso de ser necesario.
- Allanamiento: Es la entrada por medio de la fuerza al domicilio o morada del ocupante. Es importante dejar en claro que en caso de producirse el allanamiento y exista algún tipo de obstrucción, Carabineros de Chile está facultado para operar como si fuera delito flagrante y por lo tanto puede bien tomar detenido al o los ocupantes e incluso utilizar arma de servicio en un caso extremo.
- Descerrajamiento: Es la facultad de quitar o inhabilitar la seguridad del lugar, generalmente ésto se hace por intermedio de un cerrajero, el cual es auxiliado por carabineros en caso de inconvenientes durante el proceso. Es importante aclarar que si ocurre el descerrajamiento será carga del dueño de la propiedad reestablecer posteriormente la seguridad del lugar mediante colocación de cadenas, nuevos candados y los demás que estime necesario.
¿Qué riesgos existen al desalojar sin abogado?
Intentar desalojar a una persona sin asesoría legal puede generar consecuencias graves, como:
Nulidad del procedimiento.
Denuncias por amenazas o allanamiento de morada.
Mayor demora en la restitución del inmueble.
Costos judiciales innecesarios e incluso demandas civiles por indemnización de perjuicios.
Un abogado especializado puede definir la mejor estrategia legal, evitando errores y protegiendo los derechos del propietario. Recuerda que si deseas conocer otros riesgos legales del inmueble puedes solicitar un estudio de títulos para tener más claridad respecto a quien o quienes son los propietarios del lugar y además conseguir los documentos que necesitas precisamente para iniciar alguno de los juicios para desalojar ocupantes.
Iniciar un desalojo sin una revisión jurídica adecuada puede generar nulidades, mayores costos y retrasos innecesarios.
¿Cuándo es recomendable contratar un abogado para un desalojo?
Contar con asesoría legal resulta especialmente relevante cuando el inmueble se encuentra en Santiago o en zonas urbanas con alta carga judicial, donde la estrategia procesal adecuada puede marcar una diferencia significativa en los plazos de desalojo. En general es recomendable contratar asesoría especializada desde el inicio del conflicto, especialmente cuando:
Existe incumplimiento en el contrato de arriendo, el más común es el no pago de las rentas, sin embargo pueden haber otros incumplimientos.
Hay ocupación y el ocupante se niega a salir voluntariamente
Se requiere actuar con rapidez y respaldo legal
Es ideal que antes de tomar cualquier decisión con respecto al proceso judicial para gestionar el desalojo, consultes antes con un abogado especialista en derecho inmobiliario para que analice los antecedentes del caso y pueda determinar cual es el proceso más adecuado para tu situación particular, recuerda : La asesoría temprana reduce plazos, costos y riesgos legales.
Miguel Toro Cerda es abogado inmobiliario y Magíster en Derecho Inmobiliario y Registral, y asesora a propietarios en procedimientos civiles de desalojo, arrendamientos y conflictos relacionados con la ocupación de inmuebles en Chile. Su trabajo se orienta a la definición de estrategias legales adecuadas según las particularidades de cada caso.
Conclusión: ¿Cuál es la mejor forma de desalojar a una persona en Chile?
La mejor forma de desalojar a una persona en Chile es utilizar el procedimiento legal adecuado, según el tipo de ocupación del inmueble, con asesoría jurídica especializada.
Cada caso es distinto y requiere un análisis específico. Actuar correctamente desde el inicio marca la diferencia entre un desalojo rápido y un conflicto prolongado. Debes tener presente que cada día que pasa es un día más que pierdes de poder utilizar tu propiedad.
Evaluación legal de desalojo
Entrega información básica para revisar tu caso y orientarte sobre la vía legal correspondiente.
Toro Blanco Abogados
Estudio jurídico especializado en derecho inmobiliario Santiago, Región Metropolitana, Chile
Teléfono: +56 9 71684485
Correo: info@toroblancoabogados.cl
Preguntas Frecuentes sobre desalojos en Chile
Si quedaste con alguna duda aquí te dejamos algunas de las preguntas más consultadas que nos han hecho antes de elegir un proceso de desalojo en Chile.
¿Se puede desalojar sin orden judicial en Chile?
No. En Chile el desalojo de un inmueble debe realizarse mediante una resolución judicial. El propietario no puede desalojar por la fuerza ni por cuenta propia, ya que ello puede generar responsabilidades civiles e incluso penales.
¿Cuáles son las formas legales para desalojar a una persona en Chile?
Las principales vías legales dependen de la situación concreta del inmueble, y pueden incluir el procedimiento monitorio de restitución, el juicio de arrendamiento, la acción de precario, la acción reivindicatoria y, en casos excepcionales, la vía penal por delito de usurpación.
¿Qué ley regula el juicio de arrendamiento de inmuebles urbanos en Chile?
El juicio de arrendamiento se rige por la Ley N°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que regula el término del contrato y la restitución del inmueble en caso de incumplimiento u otras causas legales.
¿Qué es la ley "Devuélveme mi casa" y para qué sirve?
La Ley N° 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», establece un procedimiento monitorio especial que permite solicitar la restitución de un inmueble en determinados casos, siempre que se cumplan con los requisitos legales establecidos.
¿Qué artículo del Código Civil regula la acción de precario?
La acción de precario se fundamenta en el artículo 2195 Inciso Segundo del Código Civil. Procede cuando una persona ocupa un inmueble sin contrato y por mera tolerancia del propietario.
¿Qué artículos del Código Civil regulan la acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria se regula en el Código Civil, especialmente en los artículos 889 y siguientes, y se utiliza cuando existe controversia sobre el dominio del inmueble o el derecho a poseerlo.
¿Qué norma penal regula la usurpación de inmuebles?
El delito de usurpación de inmuebles se encuentra regulado, entre otras disposiciones, en el artículo 457 del Código Penal. Además la ley N° 21.633 introdujo modificaciones en materia loteos irregulares e incluso con miras de perseguir a las denominadas «mafias inmobiliarias».
¿Cuánto demora un desalojo en Chile?
La duración de un desalojo depende del procedimiento aplicable, de si existe oposición o defensa por parte del ocupante y de la carga de trabajo del tribunal competente. Algunos procedimientos pueden ser más breves que otros, pero siempre requieren de una tramitación judicial.
¿Es obligatorio contratar un abogado para un desalojo?
En la práctica, la mayoría de los procedimientos de desalojo deben ser tramitados con patrocinio de abogado, especialmente cuando se trata de juicios civiles o acciones que requieren comparecencia ante tribunales.
¿Necesitas orientación legal para tu caso de desalojo?
Cada situación requiere analizar los antecedentes y definir la vía legal adecuada. Puedes solicitar una evaluación jurídica directa o revisar opiniones verificadas del abogado antes de contactarlo
La información proporcionada no genera una relación abogado-cliente ni constituye asesoría legal.