Mi demanda de precario fue rechazada ¿qué puedo hacer?
Caso real: rechazo de una demanda de precario por la Corte de Apelaciones de Santiago.
El rechazo de una demanda de precario no pone fin a la posibilidad de recuperar el inmueble. Dependiendo del fundamento de la sentencia y de la situación jurídica del ocupante, pueden existir otras acciones destinadas a obtener la restitución de la propiedad.
¿Qué significa que una demanda de precario haya sido rechazada?
Ante todo cabe dejar en claro que el rechazo de la acción precario, no significa que el ocupante pase a ser el dueño, que el propietario inscrito haya perdido la propiedad, ni mucho menos que nunca podrá recuperar la propiedad.
Simplemente el tribunal concluyó que no concurrían los requisitos legales establecidos en el artículo 2195 Inciso Segundo del Código Civil (existencia de título, ausencia de ignorancia o mera tolerencia por parte del dueño).
IMPORTANTE
El rechazo del precario no impide ejercer otras acciones civiles destinadas a recuperar el inmueble.
¿Por qué un tribunal puede rechazar una acción de precario?
Según nuestra experiencia en juicios innobiliarios la mayoría de las demandas de precario son rechazadas por la existencia de un título para justificar la ocupación por parte del demandado, dicho lo anterior ¿qué consideran los tribunales como título para justificar la ocupación y rechazar un precario?:
- Documentos que justifiquen alguna autorización, acuerdo o contrato previo respecto de propiedad ocupada.
- Pagos, depósitos o transferencias al propietario (aunque sea uno sólo), ésto ya que de ese modo se configura una relación de arrendamiento, lo cual obliga al tribunal a rechazar automáticamente la demanda, ésto al tratarse de un asunto que debe resolverse conforme a la ley de arrendamiento de predios urbanos.
- Relación de pareja formal o informal anteriores al juicio.
- Existencia de hijos u otras obligaciones entre las partes.
Hacemos presente que en la práctica un «título para justificar la ocupación del demandado» no necesariamente se prueba en juicio con documentos, ésto ya que también se puede acreditar con testigos, lo cual es muy común tratándose de una relación de pareja informal anterior al juicio (que tal como antes dicho también es considerado un título para justificar la ocupación).
¿Puedo demandar una acción reivindicatoria después del rechazo del precario?
Depende del fundamento del rechazo, por lo anterior debe analizarse la sentencia para determinar por qué el tribunal decidió rechazar la demanda, y luego de lo anterior determinar la viablidad de una accion reivindicatoria.
Artículo 915 del Código Civil
“Las reglas de este título se aplicarán contra el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor.”
Fundamento jurídico de la eventual acción reivindicatoria tras el rechazo del precario.
¿Qué significa esto en términos prácticos?
No todo se termina con el precario
El rechazo de la acción de precario no necesariamente pone fin a la recuperación del inmueble.
Debe analizarse el motivo del rechazo
Es indispensable revisar los fundamentos utilizados por el tribunal.
Debe estudiarse la situación registral
La situación registral del inmueble resulta determinante.
Debe evaluarse la mejor acción judicial
Dependiendo del caso, puede ser procedente una acción reivindicatoria.
UN ERROR FRECUENTE EN LOS JUICIOS DE PRECARIO
En la práctica, muchas controversias sobre ocupación de inmuebles se intentan resolver mediante una acción de precario sin hacer un análisis jurídico previo de la situación del ocupante, lo cual puede conducir al rechazo de la demanda si durante el juicio aparecen antecedentes que justifiquen la ocupación por parte del demandado. Por ello, antes de iniciar un juicio resulta recomendable analizar la inscripción de dominio vigente, la cadena de domino y además otros antecedentes asociados a la ocupación del inmueble por la persona que se niega a desocupar el inmueble (pagos, contratos o autorizaciones para ocupar inmueble, etc).
De acuerdo a lo anterior, el artículo 915 del Código Civil no solo puede resultar relevante después del rechazo de una demanda de precario, sino también durante la evaluación inicial del caso, cuando todavía debe decidirse cuál es la acción judicial más adecuada para recuperar un inmueble.
La elección de la acción judicial adecuada comienza con un análisis juridico del caso, no con la presentación de la demanda.
¿Qué revisamos antes de recomendar una acción judicial?
Nuestra evaluación para este tipo de casos comprende los siguientes antecedentes:
- El expediente del juicio donde se tramitó la acción de precario
- La inscripción vigente en CBR
- La cadena del dominio y antecedentes registrales de la propiedad
- Antecedentes que puedan justificar la ocupación del inmueble por la persona que se desea desalojar
Preguntas frecuentes
¿Pierdo definitivamente el inmueble si el precario es rechazado?
El rechazo de una demanda de precario no siempre pone fin al conflicto. La sentencia debe analizarse cuidadosamente para determinar si existen otras acciones civiles, como la reivindicatoria, que permitan obtener la restitución del inmueble.
¿Siempre procede la reivindicación?
No se trata de proceder o no, se trata de la estrategia jurídica más adecuada conforme al caso. Lo anterior ya que en algunos casos puede ser necesario incluso entablar un juicio de arrendamiento si existen pagos, transferencias o depósitos a favor del propietario del inmueble.
¿Necesito un estudio de títulos?
No necesariamente, pero es indispensable que al menos quien demanda pueda probar debidamente como es dueño absoluto del inmueble, con mejor derecho que respecto al demandado.
¿Puedo demandar inmediatamente acción reivindicatoria?
Depende del caso, lo anterior ya que si por ejemplo consta la existencia de un título, presentar una acción de precario sólo implicaría un gasto innecesario de tiempo y recursos. Por lo anterior se sugiere consultar asesoría jurídica especializada en juicios inmobiliarios antes de tomar una decisión con respecto a la acción y procedimiento aplicable.
¿Quiere saber si aún es posible recuperar el inmueble?
Analizaremos la sentencia, los antecedentes registrales y la situación jurídica del ocupante para determinar cuál es la estrategia jurídica más adecuada para recuperar el inmueble, si aún existe una vía legal procedente.
- Revisaremos la sentencia
- Analizaremos la situación registral
- Evaluaremos la acción judicial más adecuada
Cada consulta es revisada directamente por nuestro estudio antes de recomendar una estrategia jurídica.
Los antecedentes enviados serán tratados con exclusiva confidencialidad y revisados exclusivamente por nuestro estudio jurídico.