Rectificación de Escrituras para inscripción inmobiliaria
Ejemplo referencial de modelo de escritura de rectificación y complementación de contrato de cesión de derechos
La rectificación de escrituras es una herramienta jurídica destinada a corregir errores, omisiones o inconsistencias que pueden impedir la inscripción de títulos, actos y contratos inmobiliarios ante el Conservador de Bienes Raíces.
Estas situaciones pueden surgir durante una compraventa, cesión de derechos, adjudicación, regularización de antecedentes o cualquier otro acto relacionado con bienes raíces. Dependiendo del caso, puede ser necesario otorgar una escritura rectificatoria o complementar antecedentes para obtener la inscripción definitiva del inmueble.
¿Qué es una rectificación de escritura?
Una rectificación de escritura consiste en la corrección formal de errores u omisiones contenidos en una escritura pública previamente otorgada.
Su finalidad es aclarar, complementar o corregir antecedentes que resulten necesarios para reflejar adecuadamente la voluntad de las partes y permitir la correcta inscripción del título, acto o contrato inmobiliario.
La necesidad de rectificar una escritura puede surgir por observaciones formuladas por el Conservador de Bienes Raíces, por inconsistencias detectadas durante un estudio de títulos o por errores advertidos por las propias partes con posterioridad al otorgamiento del instrumento.
¿ Cuándo puede ser necesaria una rectificación para obtener una inscripción?
Errores en la individualización del inmueble
Errores en la dirección, deslindes, superficie o cualquier otra disconformidad con la identificación del inmueble en el registro de propiedad (ej: la propiedad en el registro se encuentra ubicada en calle dos de la comuna de Santiago, sin embargo la escritura dice «calle tres de la comuna de San Miguel»).
Errores en la individualización de las partes
Diferencias en nombres o apellidos con respecto a los propietarios que figuran inscritos en el registro. Lo curioso de éste error es que no sólo ocurre por indicar los datos equivocación del redactor, sino que en algunos casos ocurre también porque una de las partes se cambió el nombre y no lo informó, siendo por lo tanto éste nombre distinto al que tenía cuando se registró la propiedad, esto suele darse mucho tratándose de cesiones de derechos hereditarios o en el caso de venta de una propiedad heredada.
Es importante aclarar que existen casos específicos en los cuales la errónea indicación del nombre o rut de las partes, o del nombre correcto del notario autorizante acarrea la nulidad automática de la escritura, ésto por disposición de los artículos 405 y 412 del Código Orgánico de Tribunales, lo cual hace legalmente insalvable una escritura, debiendo hacerse todo de nuevo.
Problemas de representación
Observaciones relacionadas con mandatos, personerías o facultades insuficientemente acreditadas. Generalmente ésto ocurre porque falta indicar en la escritura el poder o mandato para actuar en representación de otro, de tal modo que el calificador a cargo no tiene cómo saber si la persona que comparece tiene facultades suficientes (ej: participa como vendedor pero no señala que actua en representación de una determinada persona, o no se indica en la escritura donde constan las facultades para actuar en representación de una sociedad o de otra persona).
Omisión en antecedentes esenciales
Falta de cierta información necesaria para practicar la inscripción, ya sea por ser de la esencia del tipo acto o contrato según lo que que exige el Código Civil chileno, o bien por ciertos datos que según criterio del Conservador de Bienes Raíces deben indicarse en una determinada escritura (ej: rol de avalúo fiscal del inmueble, indicación de comuna actual, alusión a alguna servidumbre o gravámen que mantenga la propiedad, etc).
¿ Puede el Conservador rechazar una inscripción?
Sí. El Conservador de Bienes Raíces puede (y debe) formular observaciones o reparos cuando advierte errores, omisiones o inconsistencias que impiden practicar la inscripción solicitada.
Sin embargo, la existencia de un reparo no significa necesariamente que la inscripción sea imposible de obtener. En muchos casos las observaciones pueden subsanarse mediante la rectificación de la escritura, complementación de antecedentes o la regularización de situaciones registrales específicas.
La identificación adecuada del problema y la evaluación de la alternativa jurídica correspondiente permite, en numerosos casos, obtener posteriormente la inscripción definitiva en el registro.
¿Cómo se rectifica una escritura pública?
1. Identificación del reparo
Se revisa el reparo formulado por Conservador de Bienes Raíces. Ésto se puede hacer revisando el estado de la carátula asociada al trabajo ingresado, lo anterior debido a que según ordena el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, los reparos o rechazos deben ser fundados.
2. Análisis jurídico de la solución
Se revisa la escritura ingresada y se determina si según el caso, para el reparo es necesaria una escritura rectificatoria u otra medida.
3. Redacción y gestión de la escritura rectificatoria
Si es necesaria y se puede solucionar el reparo mediante escritura rectificatoria, se procederá a la redacción del documento para posterior revisión del cliente. Hecho lo anterior se envía el documento a notaría para firma de las partes.
4. Nueva presentación al Conservador
Contando con copia legalizada con nota al margen de la matriz, se solicitará al Conservador de Bienes Raíces un nuevo ingreso (reingreso) de la carátula asociada al trabajo que inicialmente había sido rechazado.
5. Obtención de la inscripción
El calificador a cargo deberá revisar nuevamente la escritura inicial más la escritura rectificatoria u otros antecedentes presentados. Si el Conservador estima subsanadas las observaciones formuladas ordenará practicar inscripción.
Experiencia en rectificación de escrituras
Casos representativos
REPARO
Rectificación de cesión de derechos
INSCRIPCIÓN PRACTICADA
- Conservador: Conservador de Bienes Raíces de Santiago
REPARO
Rectificación de compraventa
OBSERVACIÓN SUBSANADA
- Conservador: Conservador de Bienes Raíces de Santiago
REPARO
Corrección de individualización de inmueble
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA OBTENIDA
- Conservador: Conservador de Bienes Raíces de Santiago
REPARO
Regularización de antecedentes para inscripción
REPARO LEVANTADO
- Conservador: Conservador de Bienes Raíces de Santiago
Relación entre estudios de títulos, reparos y rectificación de escrituras
La revisión de antecedentes registrales, la formulación de observaciones por parte del Conservador y la rectificación de escrituras suelen formar parte de un mismo proceso destinado a obtener la inscripción de actos o contratos inmobiliarios.
Un estudio de títulos inmobiliario puede detectar riesgos o inconsistencias antes de la firma de la escritura. Cuando éstas situaciones son advertidas durante el proceso de inscripción, pueden dar origen a observaciones o reparos que, en determinados casos, requieren la rectificación o complementación del instrumento respectivo.
Preguntas Frecuentes sobre rectificación de escrituras
Le dejamos aquí un listado de las preguntas más frecuentes sobre rectificación de escrituras.
¿Toda rectificación requiere una nueva escritura?
No necesariamente. La solución depende de la naturaleza del reparo y de las exigencias aplicables según el caso.
¿Puede el Conservador exigir una rectificación?
Puede en algunos sugerir una escritura rectificatoria, aunque por lo general el Conservador de Bienes Raíces suele limitarse a indicar el motivo del rechazo. Por lo anterior será carga del profesional a cargo determinar cómo resolver el reparo y determinar qué medio utilizará para cumplir con lo solicitado.
¿Es posible corregir una escritura después de firmada?
Sí. Cuando se estime que existen errores u omisiones que impidan practicar la inscripción.
¿La rectificación modifica el negocio original?
Por lo general no, ya que su finalidad sólo es corregir errores u omisiones. Sin embargo igualmente, y si las partes lo estiman, pueden utilizar la misma escritura rectificatoria para hacer modificaciones esenciales al contrato (ej: modificar cláusula de cesión de derechos y transformarla en compraventa o modificar el precio pactado, etc).
¿Cuánto demora una rectificación?
El plazo dependerá de la complejidad del caso y de la disponibilidad de antecedentes para el caso.
¿Necesita rectificar una escritura para obtener la inscsripción de un inmueble?
Analizamos las observaciones formuladas por Conservadores de Bienes Raíces, errores contenidos en escrituras públicas, y antecedentes registrales destinados a obtener la inscripción de actos y contratos inmobiliarios.