Ocupación precaria en Chile: cuándo procede y cómo se demanda

La ocupación precaria o «precario» es una acción civil que permite solicitar judicialmente la restitución de un inmueble cuando una persona lo ocupa sin contrato, sin título y en concreto sin un derecho que justifique su tenencia. En Chile, esta acción se utiliza para recuperar bienes raíces ocupados de hecho, siempre que se cumplan los requisitos legales establecidos por la jurisprudencia y el Código Civil.

¿Qué es la ocupación precaria en Chile?

La ocupación precaria, y que origina lo que se conoce «precario» es una acción judicial de carácter civil mediante la cual el propietario de un inmueble puede solicitar su restitución cuando el ocupante carece de título y se mantiene en la propiedad por mera tolerancia o ignorancia del dueño. Su fundamento se encuentra en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, el cual ha sido interpretado de forma constante por la jurisprudencia de los tribunales chilenos. Esta explicación permite comprender qué es la ocupación precaria en Chile y por qué se configura cuando una persona detenta un inmueble sin título y por mera tolerancia del propietario.

Esta acción no tiene por objeto discutir la propiedad del inmueble, sino poner término a una ocupación de hecho que carece de justificación jurídica.

¿Cuándo se configura una ocupación precaria

Para que proceda una demanda por ocupación precaria, deben concurrir ciertas circunstancias específicas que la distinguen de otras acciones civiles.

Determinar cuándo existe ocupación precaria resulta clave para definir la acción judicial correcta y evitar confundir este escenario con un conflicto penal o contractual.

Existe ocupación precaria cuando una persona ocupa un inmueble sin contrato de arriendo, comodato u otro título jurídico que justifique su permanencia. La ausencia de un documento o acuerdo válido es uno de los elementos centrales que debe analizarse, lo anterior ya que un documento válido entre las partes puede traer como consecuencia el rechazo de la demanda, si éste es el caso deberás considerar desde ya otras alternativas legales si quieres recuperar tu propiedad de manera efectiva.

La jurisprudencia ha señalado que la ocupación debe producirse por mera tolerancia del propietario, es decir, por buena voluntad, condescendencia e incluso motivos humanitarios. Aún con todo ésta tolerancia no genera derechos a favor del ocupante.

A diferencia del arriendo, en la ocupación precaria no existe una relación contractual entre las partes. Si hay pago de renta (aunque sea uno), acuerdo verbal comprobable u otras circunstancias o documentos que acrediten un vínculo entre las partes, la acción de precario está destinada al fracaso. 

¿Cuándo NO procede la acción de precario?

No todos los casos de ocupación sin restitución del inmueble pueden resolverse mediante esta vía. Existen situaciones en que la acción resulta improcedente resultando en una sentencia desfavorable para el dueño. Si tienes dudas sobre cómo proceder sobre tu caso puedes revisar las formas legales de desalojo en Chile.

Si existe un contrato de arriendo vigente o terminado, incluso verbal, y aunque existe al menos un pago acreditado, la restitución del inmueble debe solicitarse mediante el juicio de arrendamiento regulado por la Ley 18.101, y no a través de una acción de precario

Cuando el ocupante cuenta con algún documento que, aunque discutido, aparenta justificar la tenencia (por ejemplo, promesas, cesiones, herencias no resueltas) e incluso relaciones de hecho (como un concubinato o relación de ex pareja) los tribunales suelen rechazar la ocupación precaria.

Si el conflicto no se limita a la mera tolerancia y existe una disputa sobre la propiedad, puede corresponder una acción reivindicatoria cuando se discute el dominio.

Si la ocupación se produjo con violencia o intimidación, ya sea para ingresar a la propiedad o para repeler al propietario, el caso puede encuadrarse en la Ley de Usurpaciones en Chile, no resolverse únicamente por la vía civil.

¿Qué debe probar el demandante en una acción de precario?

Como todo juicio civil la carga de la prueba recae principalmente en quien interpone la demanda. En éste tipo de juicio es fundamental identificar qué debe probar el demandante en una acción de precario, especialmente el dominio del inmueble y la mera tolerancia del ocupante. Por lo anterior es que para acoger una demanda por acción de precario, un juez civil debe ponderar que se cumplan tres condiciones: 

El demandante debe acreditar su calidad de propietario, generalmente mediante el respectivo certificado de dominio vigente o copia de inscripción con vigencia emitido por el Conservador de Bienes Raíces.

No es que el demandante deba probar la falta de título, lo que ocurre es que no debe haber un título que justifique la tenencia de la propiedad, dicho de otro modo si el demandado logra acreditar la existencia de título la sentencia será desfavorable para el dueño.

Debe acreditarse que la ocupación se ha mantenido en el tiempo por «mera tolerancia», es decir por paciencia, motivos humanitarios o  sencillamente por lástima, éste elemento suele acreditarse con testigos. 

¿Cómo se tramita la acción de precario en Chile?

Diagrama del procedimiento de la demanda de ocupación precaria en Chile, incluyendo acreditación del dominio y la mera tolerancia

Una consulta frecuente es cómo se tramita la acción de precario en Chile, ya que se trata de un procedimiento civil destinado a obtener la restitución del Inmueble. La demanda de ocupación precaria se tramita conforme a las reglas del procedimiento sumario (art 680 Inciso Primero del Código de Procedimiento Civil) e incluso conforme al monitorio (Artículo 18-K de la ley 18.101) con ciertas particularidades prácticas.

El proceso se inicia con la presentación de la demanda ante el tribunal competente, acompañando los antecedentes que acrediten el dominio y ofreciendo testigos para que acrediten la mera tolerancia o ignorancia del ocupante.

La notificación válida del demandado es un paso esencial. Dificultades en este punto suelen generar retrasos en la tramitación.

El tribunal puede abrir una etapa de prueba para acreditar los requisitos esenciales de la acción de precario: Dominio sobre el inmueble (lo debe acreditar el demandante), título que justifique la ocupación (lo debe acreditar el demandado) e ignorancia o mera tolerancia del dueño (lo debe acreditar el demandante).

Si se acoge la demanda, el tribunal ordenará la restitución del inmueble al propietario una vez que la sentencia se encuentre firme y ejecutoriada (que se hayan interpuesto todos los recursos o que hayan transcurrido los plazos legales sin que se interponga recurso alguno). Por otro lado si el demandado logra probar la existencia de un título que justifique la ocupación, o o si el demandante no logró acreditar de manera suficiente la mera tolerancia o el dominio sobre la propiedad, el tribunal rechazará la demanda.

Una vez firme y ejecutoriada la sentencia que acoge la demanda, se puede tramitar el cumplimiento del fallo y en específico lo que se denomina el «lanzamiento» o restitución del inmueble, el que puede ser sin o con auxilio de la fuerza pública según el caso. 

¿Cuánto demora un juicio por acción de precario?

El tiempo del proceso varía según el caso concreto, por lo que muchos propietarios se preguntan cuánto demora un juicio de precario en Chile, pues bien la respuesta es: no existe un plazo único para la duración de este tipo de juicios. El tiempo de tramitación dependerá de factores como la notificación, la defensa del demandado, la prueba rendida y la carga de trabajo del tribunal competente.

Errores comunes al demandar por acción de precario

Existen errores frecuentes que pueden llevar al rechazo de la demanda o a retrasos innecesarios.

Uno de los errores más comunes es intentar usar esta acción cuando hay una relación jurídica entre las partes (incluso con una sola transferencia bancaria) lo que suele derivar en el rechazo de la demanda.

No acompañar antecedentes claros de dominio impide al tribunal acoger la acción.

La ocupación precaria es una acción civil. No debe confundirse con la usurpación, que corresponde al ámbito penal y tiene requisitos distintos.

Diferencia entre acción de precario y otras acciones legales

Ocupación precaria Acción civil que permite solicitar la restitución del inmueble cuando una persona lo ocupa sin título y por ignorancia o mera tolerancia del propietario. Su fundamento se encuentra en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil.
Juicio de arrendamiento
(Ley 18.101)		 Procedimiento civil aplicable cuando existe una relación arrendaticia, ya sea escrita o verbal, y el arrendatario incumple sus obligaciones o no restituye el inmueble al término del contrato.
Acción reivindicatoria Acción real destinada a recuperar el dominio del inmueble cuando existe controversia sobre la propiedad o el derecho a poseer y al ocupante le ampara algún título.
Denuncia por usurpación
(vía penal)		 Vía penal que procede únicamente en casos específicos de ocupación mediante violencia o intimidación hacia el propietario. No reemplaza las acciones civiles de restitución del inmueble.

Elegir la acción correcta es fundamental para una restitución eficaz del inmueble.

La ocupación precaria procede solo cuando no existe contrato ni verbal ni escrito. Si hay arriendo, aunque sea un sólo pago, corresponde el juicio regulado por la Ley 18.101.

La acción reivindicatoria se utiliza cuando existe controversia sobre la propiedad del inmueble, lo que no ocurre en el precario.

La usurpación es una figura penal que solo se configura en casos específicos. No sustituye las acciones civiles de restitución del inmueble.

¿Cuándo es recomendable solicitar asesoría legal?

Es recomendable solicitar asesoría legal cuando existen dudas sobre la vía adecuada, cuando el ocupante se opone a la restitución, o cuando el caso presenta antecedentes complejos. Una evaluación jurídica previa permite definir la acción correcta y preparar adecuadamente la prueba según el caso.

 

Evaluación legal para Precario

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    Preguntas frecuentes sobre ocupación precaria en Chile

    Lamentablemente hoy tanto los tribunales de primera instancia como los tribunales superiores de justicia le han ido dando durante los últimos años una gran flexibilidad al concepto de «título» o «contrato» ello al punto de considerar vínculos familiares así como incluso relaciones sentimentales de carácter informal como título para justificar la ocupación.

    Generalmente no. Si existió un arriendo, incluso verbal, corresponde analizar otras acciones.

    No directamente. La restitución del inmueble debe ordenarse mediante oficio a carabineros que ordene el lanzamiento del demandado, libre de todo ocupante.

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