Acción reivindicatoria en Chile: qué es y cuándo procede
La acción reivindicatoria es una acción judicial que permite al propietario de un inmueble solicitar su restitución cuando este se encuentra en poder de una persona que lo posee sin derecho, pero con un título existiendo de éste modo una controversia sobre el dominio. En Chile, esta acción resulta procedente cuando el conflicto no se limita a la ocupación del inmueble, sino que implica una discusión jurídica acerca de quién es su verdadero dueño.
A diferencia de otras acciones de restitución, como la acción de precario o el juicio de arrendamiento, la acción reivindicatoria exige acreditar el derecho de dominio y se tramita conforme a las normas generales del Código Civil y para el procedimiento ordinario regulado en el Código de Procedimiento Civil.
¿Qué es la acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria es una acción real que tiene por finalidad permitir al dueño de una cosa singular recuperar su posesión cuando esta se encuentra en poder de quien no tiene un derecho que la justifique. En términos prácticos, esta acción permite entender qué es la acción reivindicatoria en Chile y en qué casos el propietario puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble.
Ésta acción se encuentra regulada en los artículos 889 y siguientes del Código Civil, que establecen el derecho del propietario no poseedor a recuperar la cosa de quien la posee sin derecho.
Referencia legal: Artículos 889 y siguientes del Código Civil.
¿Cuándo conviene optar por la acción reivindicatoria?
La procedencia de esta acción depende de cuándo procede la acción reivindicatoria, lo que exige analizar si existe una controversia efectiva sobre el dominio del inmueble. Lo anterior en los siguientes supuestos:
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El demandante es dueño del inmueble.
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El inmueble se encuentra en poder de otra persona.
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Existe controversia sobre el dominio o el derecho a poseer.
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El demandado posee un título aunque no esté inscrito en Conservador de Bienes Raíces.
Esta es la acción que generalmente su utiliza para el caso que la acción de precario fracase por existir un título que ampare la ocupación o posesión del demandado.
La correcta elección de esta vía permite resolver adecuadamente los conflictos de dominio. En la práctica forense, la elección incorrecta de la vía legal suele generar retrasos innecesarios del inmueble.
¿Qué debe probar el demandante en una acción reivindicatoria?
Uno de los aspectos centrales del juicio es determinar qué debe probar el demandante en la acción reivindicatoria, especialmente en relación con el dominio y la posesión del inmueble.
Para que la acción reivindicatoria sea acogida, el demandante debe acreditar de manera suficiente los siguientes elementos:
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Su derecho de dominio sobre el inmueble.
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Que el demandado posee o detenta el bien.
- La identidad precisa del inmueble objeto de la demanda.
La prueba del dominio suele realizarse mediante títulos debidamente inscritos en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, por lo mismo es que en este tipo de juicios, resulta fundamental contar con un estudio de títulos de una propiedad en Chile, que permita acreditar correctamente el dominio del inmueble.
En particular, los artículos 893 y 895 del Código Civil desarrollan los requisitos relativos a la legitimación activa y pasiva de la acción reivindicatoria.
El demandante debe acreditar su dominio y que el inmueble se encuentra en poder de quién no tiene derecho a poseerlo. La doctrina y la práctica judicial coinciden en que la carga probatoria en ésta acción es especialmente exigente.
Diferencia entre acción reivindicatoria y acción de precario
Aunque ambas acciones tienen por objeto la restitución de un inmueble, existen diferencias relevantes entre ellas:
La acción de precario se funda en la denominada ocupación precaria, es decir aquella que carece de título y se mantiene a lo largo del tiempo por mera tolerancia o ignorancia del dueño.
La acción reivindicatoria implica una controversia sobre el dominio del inmueble.
En la reivindicatoria, el demandante debe probar el dominio; en el precario, basta acreditar la ocupación sin título y por mera tolerancia.
La acción reivindicatoria suele implicar una tramitación más extensa y compleja.
La acción de precario se regula en el artículo 2195 Inciso segundo del Código Civil, a diferencia de la acción reivindicatoria, que se funda en el derecho de dominio.
Esta comparación permite aclarar la diferencia entre acción reivindicatoria y precario, evitando confundir una controversia de dominio con una mera ocupación tolerada por el dueño.
¿Cómo se tramita la acción reivindicatoria en Chile?
Una duda habitual es cómo se tramita la acción reivindicatoria en Chile, ya que este juicio se sustancia conforme al procedimiento ordinario civil. De acuerdo con el Código de Procedimiento Civil el procedimiento ordinario de mayor cuantía comprende a grandes rasgos los siguientes trámites generales:
Presentación de la demanda ante el tribunal competente.
La notificación legal al demandado.
La contestación y eventuales defensas.
- El llamado a conciliación.
La etapa probatoria.
Dictación de la sentencia
La duración del proceso dependerá de la complejidad del caso y de la carga de trabajo del tribunal respectivo.
¿Cuánto puede demorar una acción reivindicatoria?
No existe un plazo fijo. En términos generales, la acción reivindicatoria puede demorar varios meses o incluso más de un año, dependiendo de:
La actitud del demandado en juicio (contestación de la demanda, contrademanda, presentación de recursos, etc).
La complejidad de la prueba rendida.
La carga del tribunal.
Por ello, resulta fundamental evaluar previamente si esta es la vía más adecuada para la restitución del inmueble.
¿Cuándo conviene optar por la acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria resulta adecuada cuando:
Existe disputa sobre la propiedad del inmueble.
El ocupante alega derechos incompatibles con el dominio del demandante.
No es posible utilizar acciones más simples, como el precario.
- Se intentó desalojar al ocupante mediante acción de precario y ésta fracasó.
En otros escenarios, puede resultar más conveniente optar por acciones civiles distintas, según las circunstancias del caso.
La correcta elección de ésta vía permite evaluar cuándo conviene interponer una acción reivindicatoria en lugar de otras acciones de restitución.
Relación con otras acciones de desalojo
La acción reivindicatoria forma parte de las distintas vías legales disponibles para recuperar un inmueble en Chile, junto con el juicio de arrendamiento, la acción de precario y otros procedimientos civiles de restitución.
En situaciones excepcionales, la restitución del inmueble también puede evaluarse desde la vía penal por usurpación, cuando se configuran los elementos del delito.
Para una visión general de todas las alternativas legales disponibles, puede revisarse la guía completa sobre formas legales de desalojo en Chile.
Miguel Toro Cerda es abogado inmobiliario y Magíster en Derecho Inmobiliario y Registral, y asesora a propietarios en procedimientos civiles de desalojo, arrendamientos y conflictos relacionados con la ocupación de inmuebles en Chile. Su trabajo se orienta a la definición de estrategias legales adecuadas según las particularidades de cada caso.
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Preguntas frecuentes sobre la acción reivindicatoria
¿Qué es la acción reivindicatoria y cuándo procede en Chile?
La acción reivindicatoria en Chile es una acción real destinada a proteger el derecho de dominio cuando el inmueble se encuentra en poder de quién no tiene mejor derecho que el dueño, es decir un poseedor o mero tenedor.
¿Qué debe probar el demandante en una acción reivindicatoria?
El demandante debe acreditar su derecho de dominio sobre el inmueble, que el demandado lo posee o detenta e identificar además con precisión el inmueble cuya restitución se solicita.
¿Cuál es la diferencia entre la acción reivindicatoria y la acción de precario?
La acción de precario se funda en la ocupación del inmueble por ignorancia o mera tolerancia del dueño, mientras que la acción reivindicatoria implica una controversia sobre el dominio. En ésta última, el demandante debe probar su derecho de propiedad.
¿Cuánto demora un juicio de acción reivindicatoria?
La duración de un juicio de acción reivindicatoria depende de la complejidad del caso, de la defensa del demandado, y de la carga del tribunal competente, pudiendo extenderse varios meses o más de un año.
¿Es obligatorio contar con un abogado para interponer una acción reivindicatoria?
En la práctica, la acción reivindicatoria debe tramitarse con patrocinio de abogado, ya que se sustancia conforme al procedimiento ordinario civil, y requiere una adecuada presentación de la demanda y de la prueba.
¿Necesitas recuperar tu propiedad?
Cada situación requiere analizar los antecedentes y definir la vía legal adecuada. Puedes solicitar una evaluación jurídica directa o revisar opiniones verificadas del abogado antes de contactarlo
La información proporcionada no genera una relación abogado-cliente ni constituye asesoría legal.