Regularización del Tracto Sucesivo en Chile
La continuidad de las inscripciones constituye uno de los principios fundamentales del sistema registral inmobiliario. Cuando existen antecedentes faltantes, inscripciones omitidas o errores que afectan la cadena de dominio, puede ser necesario regularizar el tracto sucesivo para obtener la inscripción de actos y contratos ante el Conservador de Bienes Raíces.
La adecuada identificación del problema registral permite determinar las medidas necesarias para restablecer la continuidad jurídica de las inscripciones y avanzar hacia la inscripción definitiva del inmueble.
Ejemplo referencial de antecedentes registrales utilizados para reconstruir la cadena de inscripciones de una propiedad y regularizar el tracto sucesivo.
¿Qué es el tracto sucesivo inmobiliario?
El tracto sucesivo es el principio registral conforme al cual cada inscripción debe derivar de una inscripción válida, ésto es lo se conoce también como «la historia de la propiedad raíz». En términos prácticos, una persona sólo puede transferir derechos sobre un inmueble cuando aparece previamente inscrita como titular en el Registro de Propiedad correspondiente.
Éste principio permite mantener la continuidad histórica de las inscripciones y otorga seguridad jurídica respecto de la titularidad de los bienes raíces.
Cuando la cadena de inscripciones presenta interrupciones, omisiones o inconsistencias, pueden surgir dificultades para inscribir compraventas, adjudicaciones hereditarias, cesiones de derechos u otros actos relativos a la propiedad.
Situaciones frecuentes que pueden afectar el tracto sucesivo
La interrupción del tracto sucesivo puede originarse por diversas circunstancias relacionadas con la historia registral de una propiedad.
Entre las situaciones más frecuentes se encuentran:
Inscripciones hereditarias pendientes
Ésto ocurre cuando el o los propietarios inscritos fallecen y los herederos no tramitan la posesión efectiva, o bien la tramitan pero no lo hacen de manera adecuada, de tal forma que el Conservador de Bienes Raíces termina rechazando la solicitud inscripción sin poder generarse la inscripción de la respectiva herencia.
Derechos pendientes de regularizar
Ésto se dá cuando son varios los herederos que venden una propiedad o uno de los vendedores estuvo casado y no liquidó la sociedad conyugal, consiste en que ciertas cesiones o adjudicaciones que no fueron inscritas o regularizadas, y por lo tanto cuando el tercero compre un inmueble, no estará adquiriendo en realidad el 100% de la propiedad sino sólo un porcentaje derechos sobre el inmueble. Lo especial para éste caso es que no necesariamente produce un rechazo por parte del Conservador de Bienes Raíces , por el contrario puede llegar a ser proceso exitosamente finalizado pero en virtud del cual la persona que compra pasa a ser dueña sólo de un determinado porcentaje de derechos sobre la propiedad.
Errores u omisiones en títulos antiguos
Ésta situación consiste en que hubieron datos sin corregir u observar en escrituras antiguas que fueron inscritas en un Registro del Conservador de Bienes Raíces. La explicación de ésto es que algunas escrituras e incluso sentencias no siempre fueron otorgadas con mecanografía (máquina de escribir o computador) y por lo tanto fueron redactadas a puño y letra de los comparecientes o del funcionario competente.
Inscripciones paralelas
Ésto significa que existen dos propietarios inscritos de un mismo bien, y que conforme va pasando el tiempo van heredando a distintas personas de tal manera de luego de décadas terminan existiendo dos o más familias como dueñas de un mismo predio pero con distintas medidas. Ésto se da en la mayoría de los casos cuando una persona regularizó su posesión en el terreno de otra en virtud del Decreto Ley Nº 2.695, lo que originó que una parte del terreno pasara a quedar inscrita a favor de una persona que originalmente no era legalmente el dueño.
Regularización del tracto sucesivo mediante posesión efectiva
Una de las causas más frecuentes de interrupción del tracto sucesivo se produce cuando fallece el propietario inscrito de un inmueble y los herederos no completan oportunamente las actuaciones necesarias para incorporar la transmisión hereditaria al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
En éstos casos, la cadena de inscripciones queda incompleta, dificultando posteriormente la venta, adjudicación, hipoteca o inscripción de otros actos relacionados con la propiedad.
La obtención de la posesión efectiva y posterior inscripción especial de herencia constituyen, en muchos casos, las herramientas jurídicas necesarias para restablecer la continuidad registral y permitir futuras transferencias del inmueble.
¿Qué ocurre cuando fallece el propietario inscrito?
El fallecimiento del titular no modifica por sí solo las inscripciones existentes en el Conservador de Bienes Raíces.
Para que la transmisión hereditaria se vea reflejado en el registro inmobiliario será necesario:
- Obtener la posesión efectiva de la herencia, ya sea por registro civil o por medio de sentencia judicial si hay testamento.
- Conservador de Bienes Raíces practique la inscripción especial de herencia.
- Incorporar al Registro de Propiedad las posteriores transferencias o cesiones de los derechos inscritos.
Mientras éstas actuaciones no se realicen, la inscripción del dominio continuará figurando a nombre de la persona fallecida, siendo imposible transferir el dominio o realizar alguna operación inmobiliaria sobre la propiedad
¿Cómo puede afectar la posesión efectiva el tracto sucesivo?
La falta de posesión efectiva o de una inscripción especial de herencia puede generar una interrupción en la continuidad de las inscripciones.
Por ejemplo:
PROPIETARIO INSCRITO
FALLECIMIENTO
NO SE TRAMITA
POSESIÓN EFECTIVA
HEREDEROS INTENTAN VENDER
RECHAZO DE INSCRIPCIÓN
Cuando el propietario inscrito ha fallecido y no se ha tramitado la posesión efectiva ni la inscripción especial de herencia, suele ser necesario regularizar previamente la situación hereditaria antes de poder continuar con nuevas inscripciones o transferencias del inmueble.
Situaciones frecuentes
La necesidad de regularizar antecedentes hereditarios suele presentarse en casos como:
- Herencias antiguas que nunca fueron inscritas.
- Inmuebles pertenecientes a varios herederos.
- Fallecimiento sucesivo de distintos miembros de familia (generándose mayor cantidad de herederos sobre una misma propiedad).
- Compraventas celebradas sin haber regularizado previamente la herencia.
- Estudios de títulos que detectan interrupciones en la cadena registral.
- Observaciones formuladas por el Conservador de Bienes Raíces.
Posesión efectiva y estudios de títulos
Los problemas relacionados con posesiones efectivas pendientes suelen detectarse durante la realización de un estudio de títulos o durante el proceso de calificación registral efectuado por el Conservador de Bienes Raíces.
La revisión de los antecedentes permite determinar si existen transmisiones hereditarias pendientes de inscripción y cuáles son las medidas necesarias para restablecer la continuidad jurídica del inmueble.
Consecuencias de un tracto sucesivo interrumpido
Los problemas relacionados con posesiones efectivas pendientes suelen detectarse durante la realización de un estudio de títulos o durante el proceso de calificación registral efectuado por el Conservador de Bienes Raíces.
La revisión de los antecedentes permite determinar si existen transmisiones hereditarias pendientes de inscripción y cuáles son las medidas necesarias para restablecer la continuidad jurídica del inmueble.
Decreto Ley Nº 2.695 y regularización de títulos de dominio
El Decreto Ley Nº 2.695 contempla un mecanismo excepcional destinado a regularizar determinadas situaciones de posesión material. Sin embargo, su aplicación ha sido objeto de discusión doctrinal y judicial debido a las consecuencias que puede producir respecto de derechos de terceros y conflictos sobre dominio.
Etapas para regularizar el tracto sucesivo
La regularización de un problema de tracto sucesivo requiere identificar el origen de la interrupción registral y determinar los antecedentes necesarios para restablecer la continuidad de las inscripciones.
REVISIÓN DE INSCRIPCIONES
Análisis de la cadena registral y antecedentes disponibles.
IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA
Determinación de la causa que afecta la continuidad registral.
ANÁLISIS JURÍDICO
Evaluación de alternativas para subsanar la situación detectada.
RECTIFICACIÓN Y COMPLEMENTACIÓN
Corrección de escrituras o incorporación de antecedentes faltantes
INGRESO O REINGRESO AL CONSERVADOR
Presentación de los documentos necesarios para una nueva calificación
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA
Obtención de la inscripción en el registro de propiedad.
Relación entre tracto sucesivo, estudio de títulos y reparos registrales
Los problemas de tracto sucesivo suelen detectarse durante la realización de un estudio de títulos o a raíz de una observación formulada por el Conservador de Bienes Raíces.
La revisión de las inscripciones permite identificar antecedentes faltantes, errores de individualización, omisiones hereditarias u otras circunstancias que puedan afectar la continuidad registral.
La adecuada determinación de la causa del problema constituye una etapa fundamental para definir la estrategia necesaria destinada a obtener la inscripción definitiva del inmueble. Para lo anterior un profesional con experiencia en derecho registral inmobiliario debe revisar los antecedentes del caso y determinar la alternativa más adecuada para su caso.
Preguntas Frecuentes
¿Qué significa que exista un problema de tracto sucesivo
Significa que la continuidad entre las distintas inscripciones de dominio presenta una interrupción o inconsistencia que impide acreditar adecuadamente la titularidad registral.
¿Puede el Conservador rechazar una inscripción por falta de tracto sucesivo?
Sí, aunque el mayor problema para éstos casos es cuando el Conservador acepta inscribir en los Registros, ya que la inscripción en el largo o mediano plazo traerá consecuencias económicas importantes al «dueño» al no ser titular del 100% de los derechos sobre un determinado inmueble, o bien por ser titular sobre una propiedad de la que en algún momento pueda ser privado producto de situaciones anteriores sin regularizar.
¿Toda interrupción del tracto sucesivo requiere juicio?
No, ya que por lo general puede salvarse o solucionarse mediante otras gestiones (ej: estudio de títulos, tramitación correcta de posesión efectiva, rectificación de ciertos antecedentes, etc).
¿Cómo se detecta un problema de tracto sucesivo?
Frecuentemente se detecta mediante un estudio de títulos o durante el proceso de calificación registral por el Conservador de Bienes Raíces mediante un reparo o rechazo.
¿Qué documentos pueden ser necesarios para regularizar una situación registral?
Dependerá de cada caso particular, pudiendo requerirse escrituras públicas, inscripciones adicionales (como de una escritura o de una posesión efectiva), antecedentes hereditarios, resoluciones judiciales u otros documentos destinados a acreditar la continuidad jurídica del inmueble.
¿Necesita regularizar antecedentes registrales de una propiedad?
Analizamos observaciones registrales y antecedentes relacionados con la continuidad de las inscripciones para determinar las alternativas disponibles destinadas a obtener la inscripción correspondiente ante el Conservador de Bienes Raíces.