Juicio de arrendamiento según la ley 18.101 en Chile
El juicio de arrendamiento regulado por la Ley 18.101 es el procedimiento judicial que permite resolver conflictos derivados del contrato de arriendo de inmuebles urbanos en Chile, tales como el no pago de la renta, el término del contrato o la restitución del inmueble. Esta normativa establece reglas especiales de tramitación y define cuándo corresponde solicitar judicialmente la devolución del bien arrendado e incluso cobrar rentas de arrendamiento y otras deudas, según las particularidades de cada caso
¿Qué es el juicio de arrendamiento regulado por la Ley 18.101?
Esta normativa establece reglas de tramitación particulares, distintas a un juicio civil ordinario, con el objetivo de dar una respuesta jurisdiccional más adecuada a los conflictos propios del arrendamiento. Esta explicación permite entender qué es el juicio de arrendamiento en Chile y en qué casos el arrendador puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble.
¿Cuándo procede el juicio de arrendamiento conforme a la ley 18.101?
El juicio de arrendamiento procede cuando existe una relación legal entre las partes y el conflicto deriva directamente del incumplimiento de obligaciones propias del contrato de arriendo. Determinar correctamente esta circunstancia es clave, ya que iniciar una acción incorrecta puede retrasar la restitución del inmueble si no sabes exactamente cómo desalojar a una persona en Chile.
Incumplimiento del pago de la renta
Uno de los supuestos más frecuentes es el no pago total o parcial de la renta pactada. La mora del arrendatario puede habilitar al arrendador para solicitar judicialmente el término del contrato y la restitución del inmueble, siempre que se logre acreditar el incumplimiento mediante los antecedentes correspondientes.
Término de contrato de arrendamiento (desahucio)
Cuando el contrato de arriendo ha terminado por vencimiento del plazo, desahucio u otra causal legal, y el arrendatario no hace entrega del inmueble, el juicio de arrendamiento permite solicitar la restitución forzada del bien por la vía judicial
Negativa de restituir inmueble
Suele ocurrir en al menos dos casos:
- El contrato terminó por expiración del plazo (no se renovó): En éste caso lo que procede es la acción de restitución de la propiedad por expiración del plazo regulada en el artículo 7 °3 de la ley 18101.
- El arrendador deja de ser dueño de la propiedad: En éste caso el nuevo dueño puede presentar acción de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador contemplada en el artículo 7 N°4 de la ley 18.101.
Incumplimientos graves del arrendatario
También puede proceder este juicio cuando el arrendatario incurre en incumplimientos relevantes, tales como subarrendar sin autorización, destinar el inmueble a un uso distinto al pactado o causar daños graves al bien arrendado, siempre que dichos hechos puedan ser probados en juicio.
¿Es necesario un contrato de arriendo para demandar?
La existencia de un contrato de arriendo facilita la tramitación del juicio, pero no siempre es indispensable que este conste por escrito. Lo relevante es acreditar la relación arrendaticia y las condiciones bajo las cuales se ha desarrollado.
Juicio de arrendamiento con contrato escrito
Cuando existe contrato escrito, resulta más sencillo acreditar la identidad de las partes, la renta pactada, el plazo y las causales de término. Esto permite estructurar la demanda de manera más directa y reducir las controversias probatorias durante el proceso.
Juicio de arrendamiento sin contrato escrito
En ausencia de contrato escrito, el juicio puede igualmente proceder, pero la carga probatoria aumenta. En estos casos, se utilizan medios como comprobantes de pago, transferencias bancarias, comunicaciones entre las partes y testigos para demostrar la existencia del arriendo y sus condiciones.
Ahora bien, cuando no existe contrato de arriendo y se discute la titularidad del inmueble, puede corresponder una demanda de acción reivindicatoria.
¿Qué se puede solicitar en una demanda de arrendamiento?
La Ley 18.101 permite acumular distintas pretensiones en una misma demanda, siempre que estén relacionadas con el contrato de arriendo y el incumplimiento alegado.
Término del contrato de arriendo
El arrendador puede solicitar que el tribunal declare terminado el contrato cuando se configure una causal legal o contractual, como el no pago de la renta u otros incumplimientos relevantes.
Restitución del inmueble arrendado
Junto con el término del contrato, suele solicitarse la restitución del inmueble, es decir, la devolución material del bien al propietario, conforme a lo que disponga la sentencia.
Cobro de rentas y otras prestaciones adeudadas
La demanda puede incluir el cobro de rentas impagas y otras prestaciones pactadas, como gastos comunes o consumos, siempre que exista respaldo documental suficiente.
Indemnización de perjuicios (cuando procede)
En determinados casos, también puede solicitarse indemnización de perjuicios, especialmente cuando el incumplimiento ha generado daños adicionales que deben ser acreditados en juicio.
¿Cómo se tramita el juicio de arrendamiento según la Ley 18.101?
Una duda frecuente es cómo se tramita el juicio de arrendamiento en Chile, ya que éste procedimiento se rige por la Ley N.° 18.101 y presenta reglas especiales; el juicio de arrendamiento sigue reglas procesales específicas, cuya correcta aplicación resulta fundamental para evitar retrasos o nulidades.
Presentación de la demanda
El proceso se inicia con la presentación de la demanda ante el tribunal competente, acompañando los antecedentes que fundamentan las pretensiones del arrendador.
Notificación al arrendatario
La notificación válida de la demanda es un paso esencial. Sin una notificación correctamente practicada, el juicio no puede avanzar, por lo que la identificación del domicilio del arrendatario es clave.
Audiencia y defensas del demandado
El arrendatario puede comparecer, pagar lo adeudado, oponer defensas o controvertir los hechos. Dependiendo de las alegaciones, el tribunal determinará la necesidad de rendir prueba.
Prueba y dictación de sentencia
Si existen hechos controvertidos, el tribunal recibirá la causa a prueba y, posteriormente, dictará sentencia resolviendo las pretensiones planteadas.
Cumplimiento de la sentencia y restitución del inmueble
Una vez firme la sentencia, se puede solicitar su cumplimiento, lo que puede incluir la restitución del inmueble con auxilio de la fuerza pública si corresponde.
¿Cuánto demora un juicio de arrendamiento en Chile?
La duración del proceso depende de diversos factores, por lo que es habitual preguntar cuánto demora un juicio de arrendamiento en Chile en la práctica, pues bien la respuesta es: no existe un plazo único para la duración de un juicio de arrendamiento. El tiempo de tramitación depende de factores como la rapidez de la notificación, la oposición del demandado, la cantidad de prueba rendida y la carga de trabajo del tribunal competente.
¿Qué pruebas y documentos son relevantes en este tipo de juicios?
Una adecuada preparación probatoria es determinante para el éxito del juicio de arrendamiento.
Contrato de arriendo y anexos
El contrato escrito, si existe, constituye uno de los principales medios de prueba, junto con sus anexos o modificaciones. Por lo anterior es ideal además que el contrato de arrendamiento sea legalizado ante notario, ya que de ese modo no queda duda respecto a la firma del arrendador y del arrendatario.
Comprobantes de pago y antecedentes de mora
Transferencias bancarias, recibos y otros documentos permiten acreditar el cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago.
Comunicaciones entre arrendador y arrendatario
Correos electrónicos, mensajes u otras comunicaciones pueden servir para demostrar acuerdos, requerimientos de pago o reconocimiento de deuda.
Testigos y otros medios de prueba
En ciertos casos, la declaración de testigos y otros medios probatorios resultan relevantes, especialmente cuando no existe contrato escrito
Errores comunes que retrasan la restitución del inmueble
Existen errores frecuentes que pueden afectar negativamente el desarrollo del juicio y retrasar la restitución del inmueble.
Iniciar una acción judicial incorrecta
Confundir el juicio de arrendamiento con otras acciones, como la ocupación precaria, la acción reivindicatoria, o la vía penal por delito de usurpación de inmuebles, puede generar demoras innecesarias.
Falta de preparación probatoria
Presentar una demanda sin respaldo documental suficiente suele derivar en defensas exitosas del arrendatario.
Actuar por cuenta propia sin vía judicial
Intentar recuperar el inmueble mediante acciones de hecho puede generar conflictos legales adicionales y retrasar la solución del problema.
Avisar al arrendatario de que se tomarán acciones judiciales
Éste es un error estratégico gravísimo si pretendes demandar, lo anterior por la sencilla razón de que el arrendatario ya se asesoró antes de empezar a dejar de pagar, si le avisas que lo demandarás le estarás dando tiempo para que su abogado o asesor prepare con tiempo la estrategia para evitar restituir la propiedad en el corto plazo. Lo ideal es que si decides tomar acciones judiciales lo hagas siempre de manera discreta, recuerda que la audiencia en éste procedimiento es al quinto día hábil desde la notificación, de ésta manera si tomas desprevenido al arrendatario, no podrá tener mucho margen de actuación en el corto plazo.
¿Cuándo es recomendable solicitar asesoría legal?
Es aconsejable solicitar asesoría legal cuando existe mora reiterada, negativa a restituir el inmueble o controversias sobre la relación arrendaticia. Una evaluación jurídica previa permite definir la vía adecuada, y si es pertinente, encauzar el procedimiento conforme a la Ley 18.101, si tienes dudas respecto a tu caso particular puedes revisar nuestra publicación sobre las formas legales de desalojo en Chile.
Evaluación legal juicio de Arrendamiento
Entrega información básica para revisar tu caso y orientarte sobre la vía legal correspondiente.
Preguntas frecuentes sobre el juicio de arrendamiento (Ley 18.101)
¿Puedo demandar si el arrendatario no paga, pero sigue ocupando el inmueble?
Sí, el no pago de la renta puede habilitar acciones para solicitar el término del contrato y la restitución del inmueble, siempre que se acredite la mora.
¿Puedo desalojar sin juicio si el contrato terminó?
No es recomendable. La restitución del inmueble debe realizarse por la vía judicial para evitar riesgos legales, es más, la ley de arrendamiento regula expresamente ésta situación a través de una acción judicial especial denominada «restitución de inmueble por expiración del plazo» (artículo 7 N°3 de la ley 18.101)
¿El juicio de arrendamiento aplica si no hay contrato escrito?
Por supuesto que puede aplicar, pero la falta de contrato escrito exige una estrategia probatoria más robusta (testigos, prueba confesional) lo cual también implica mayor inversión en insumos judiciales.
¿Qué ocurre si el arrendatario no comparece al juicio?
La incomparecencia no impide que el tribunal continúe el proceso y quede en estado de dictar sentencia conforme a los antecedentes disponibles. Por lo anterior si eres arrendador, lo ideal sería que el arrendatario no asista, ya que de éste modo haría más rápida la dictación de sentencia que ordene la restitución del inmueble, y por el contrario si eres arrendatario te recomendamos encarecidamente que asistas a ésta audiencia (por supuesto en compañía de un abogado).
¿Necesitas demandar en juicio de arrendamiento?
Cada situación requiere analizar los antecedentes y definir la vía legal adecuada. Puedes solicitar una evaluación jurídica directa o revisar opiniones verificadas del abogado antes de contactarlo
La información proporcionada no genera una relación abogado-cliente ni constituye asesoría legal.