Alzamiento de Embargos, Hipotecas y Prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces
¿Terminó de pagar su deuda y el embargo, la hipoteca o la prohibición aún aparecen inscritos en el Conservador de Bienes Raíces? En muchos casos éstas cargas no desaparecen automáticamente y es necesario gestionar su correspondiente alzamiento registral.
¿Qué es un alzamiento?
Un alzamiento consiste en la cancelación de una inscripción que grava o limita una propiedad inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
Es importante distinguir entre el término de la obligación principal, y el alzamiento de la garantía o embargo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes o de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar que por ley deben llevar cada Conservador de Bienes Raíces a lo largo del país.
Por ejemplo, una deuda hipotecaria puede encontrarse completamente pagada, pero mientras continúe inscrita la respectiva hipoteca como carga seguirá apareciendo en el estudio de títulos y continuará afectando el inmueble.
Lo mismo ocurre con numerosos embargos o prohibiciones de enajenar que permanecen inscritos incluso años después de haberse terminado el juicio.
SERVICIOS REGISTRALES
¿ Qué tipo de alzamientos realizamos?
Alzamiento de Embargos
Tramitación de la cancelación registral de embargos inscritos una vez extinguida la obligación o concluido el procedimiento judicial.
Alzamiento de Hipotecas
Tramitación de la cancelación registral de hipotecas una vez pagado el crédito o extinguida la garantía por alguna causa contemplada en la ley.
Alzamiento de prohibiciones
Tramitación de la cancelación registral de prohibiciones de celebrar actos y contratos inscritas por resolución decretada por tribunales de justicia.
Alzamiento de Medidas Precautorias
Tramitación del levantamiento registral de medidas precautorias que afecten la libre disposición del inmueble o su transferencia.
CARGAS REGISTRALES
¿Qué significa cada carga inscrita?
No todas las inscripciones producen los mismos efectos. La siguiente tabla resume las cargas más frecuentes que pueden aparecer en un Certificado de Hipotecas y Gravámenes y el tipo de gestión que normalmente corresponde realizar para cancelar cada tipo de inscripción.
CARGA INSCRITA
¿QUÉ SIGNIFICA?
¿CÓMO PUEDE CANCELARSE?
EMBARGO
¿QUÉ SIGNIFICA?
Medida decretada por un tribunal que afecta un inmueble dentro de un procedimiento judicial, y puede limitar su transferencia mientras se encuentra vigente.
¿CÓMO PUEDE CANCELARSE?
Generalmente requiere obtener su alzamiento en la misma causa judicial en que fue decretado y posteriormente solicitar la cancelación de la inscripción ante el Conservador respectivo.
HIPOTECA
¿QUÉ SIGNIFICA?
Derecho real constituido sobre un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación. No priva el dominio sobre el inmueble ni impide su transferencia, pero da derecho al acreedor para pagarse preferentemente con el producto de la venta o remate.
¿CÓMO PUEDE CANCELARSE?
Su cancelación normalmente requiere el respectivo título de alzamiento – por ejemplo, escritura o resolución judicial, según corresponda – y su posterior inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador.
PROHIBICIÓN
¿QUÉ SIGNIFICA?
Restricción que, en determinados casos, puede impedir o limitar la celebración o inscripción de actos respecto del inmueble. No todas las prohibiciones producen los mismos efectos ni impiden necesariamente la transferencia del dominio.
¿CÓMO PUEDE CANCELARSE?
La forma de cancelación depende de su origen. Una prohibición puede ser judicial, convencional o legal, por lo que según el caso debe analizarse previamente el título o resolución necesaria para obtener su alzamiento.
¿Cómo saber si un inmueble mantiene cargas vigentes?
CERTIFICADO DE HIPOTECAS Y GRAVÁMENES
La forma más segura de verificar si un inmueble mantiene cargas vigentes es revisando el Certificado de Hipotecas y Gravámenes emitido por el Conservador de Bienes Raíces.
Éste certificado permite identificar la existencia de hipotecas, embargos, prohibiciones de gravar o enajenar, medidas precautorias y otras limitaciones que puedan afectar la libre disposición del inmueble.
Si el certificado revela cargas que ya debieron cancelarse, es posible que sea necesario gestionar el correspondiente alzamiento registral.
¿Tiene este certificado?
Puede adjuntarlo junto con su consulta para facilitar la evaluación preliminar de su caso.
SERVICIO REGISTRAL
¿Cómo se realiza un alzamiento?
El procedimiento necesario para obtener un alzamiento depende del tipo y origen de la carga inscrita. Mientras algunas cancelaciones pueden gestionarse mediante un título otorgado por el acreedor, otras requieren previamente obtener una resolución judicial:
Identificación de la carga
Embargo, hipoteca o prohibición
Determinación del origen
Judicial, convencional o legal
Obtención del título de alzamiento
Resolución, escritura u otro antecedente habilitante
Presentación ante el Conservador
Ingreso del título para su calificación
Cancelación Registral
Cancelación de la inscripción respectiva
Cuando la carga corresponde a un embargo, puede ser necesario realizar previamente las gestiones ante el tribunal que ordenó la medida. Más adelante explicamos como se realiza este procedimiento.
¿Cómo se realiza el alzamiento de un embargo?
Tratándose de un embargo decretado judicialmente, normalmente será necesario realizar previamente las gestiones correspondientes en la causa en que fue ordenada la medida. Para ello debe identificarse el tribunal y expediente de origen, revisar el estado procesal de la causa y determinar si existen antecedentes que permitan solicitar su alzamiento.
Dependiendo de los antecedentes, puede ser necesario solicitar al tribunal que deje sin efecto el embargo y obtener la resolución que permita posteriormente gestionar la cancelación de su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces.
Esto resulta especialmente relevante cuando se trata de embargos antiguos, causas archivadas o medidas que continúan inscritas pese a haber terminado el procedimiento o haberse extinguido la obligación que les dio origen.
¿Necesita gestionar un alzamiento?
Analizamos su certificado y los antecedentes registrales de la propiedad
Problemas frecuentes
Ya pagué la deuda pero el embargo sigue inscrito
El pago de la deuda no elimina automáticamente la inscripción del embargo. Generalmente será necesario obtener la resolución judicial correspondiente y posteriormente gestionar la cancelación de la inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces.
Terminé de pagar mi crédito hipotecario pero hipoteca continua vigente
Mientras no se practique la cancelación registral la hipoteca continuará apareciendo.
El conservador formuló un reparo por existir un embargo vigente
El Conservador de Bienes Raíces puede (y de hecho debe) rechazar el ingreso de una escritura de compraventa si la propiedad mantiene un embargo o medida precautoria, lo anterior por lo dispuesto en el artículo 1464 Nº3 del Código Civil.
Existen varios embargos sobre la propiedad
Cada embargo tiene su origen en un juicio (civil, laboral e incluso en materia penal). Lo normal es que si son embargos decretados por distintos juicios, deba solicitarse el alzamiento en cada una de las causas donde fue decretado cada embargo
¿Por qué es importante cancelar estas inscripciones?
Según nuestra experiencia en Derecho Registral, una propiedad gravada con embargo, hipoteca o medida precautoria puede presentar dificultades para:
- Vender una propiedad
- Obtener financiamiento bancario
- Obtener aprobación de un estudio de títulos
- Celebrar determinadas operaciones inmobiliarias
La regularización oportuna evita reparos y contingencias jurídicas futuras.
Preguntas frecuentes
¿Pagar la deuda elimina automáticamente un embargo?
No necesariamente. El pago o extinción de la obligación no produce por sí solo la cancelación de un embargo. Tratándose de una medida decretada judicialmente, normalmente será necesario obtener la resolución que ordene su alzamiento y posteriormente gestionar la cancelación de la inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces.
¿Una hipoteca desaparece automáticamente cuando termina el crédito?
No, el acreedor hipotecario debe otorgar escritura de cancelación y practicarse la cancelación en Conservador de Bienes Raíces.
¿Cómo saber si mi propiedad tiene una hipoteca vigente?
La mejor manera de saberlo es mediante un certificado de hipotecas y gravámenes emitido por Conservador de Bienes Raíces correspondiente al inmueble asociado al crédito hipotecario.
¿Puede rechazarse un alzamiento?
Si. Si el título ingresado (escritura o resolución judicial) presentan errores o no cumplen con los requisitos legales, el Conservador de Bienes Raíces puede formular un reparo.
¿Puede venderse una propiedad con un embargo inscrito?
Depende del motivo del embargo y de la operación pretendida. En muchos casos será recomendable regularizar la situación del inmueble.
¿Que documentos necesito para un alzamiento?
Los documentos varían según el tipo de carga que se desea cancelar a través de un alzamiento. Aunque lo que es transversal tanto para poder determinar la causa y la forma de alzar se verifica siempre a través de un certificado de hipotecas y gravámenes emitido por Conservador de Bienes Raíces donde se encuentra inscrita la propiedad que se desea liberar.
¿Necesita cancelar un embargo, una hipoteca o una prohibición inscrita?
Complete el formulario y adjunte, si los tiene, el certificado del Conservador o los antecedentes relacionados con su caso. Revisaremos la información para evaluar la forma más adecuada de proceder.