¿Cómo impugnar una regularización efectuada por Bienes Nacionales?
Ejemplo de inscripción producto de una regularización practicada por Bienes Nacionales conforme al Decreto Ley N.º 2.695
El Decreto Ley N.º 2.695 establece un procedimiento especial destinado a regularizar determinadas situaciones de posesión material. Sin embargo, la utilización de este mecanismo puede generar conflictos respecto de inmuebles cuyos derechos pertenecen a terceros o respecto de los cuales existen antecedentes registrales previos.
La legislación contempla diversas acciones destinadas a impugnar o dejar sin efecto regularizaciones contrarias a derechos de terceros, así como mecanismos para recuperar inmuebles respecto de los cuales existen derechos preexistentes.
¿Qué significa que una propiedad haya sido adquirida por Bienes Nacionales?
Durante la realización de un estudio de títulos, pueden aparecer inscripciones practicadas en virtud del Decreto Ley Nº 2.695, éstas suelen contener referencias expresas al procedimiento administrativo desarrollado ante el Ministerio de Bienes Nacionales.
Sin embargo, cabe aclarar que la sola existencia de una inscripción obtenida conforme a este procedimiento no impide analizar la procedencia de acciones judiciales destinadas a cuestionar o impugnar la regularización efectuada.
¿Puede perderse una propiedad por una regularización del DL 2.695?
La regularización contemplada en el Decreto Ley Nº 2.695 puede producir efectos relevantes sobre el dominio inscrito y la posesión de un inmueble. Sin embargo, la ley contempla mecanismos de protección destinados a resguardar los derechos de quienes estimen afectados sus intereses.
La existencia de una inscripción obtenida mediante este procedimiento no significa necesairamente que la situación sea irreversible.
Oposición durante la tramitación administrativa
Ejemplo de formulario de oposición a regularización por Bienes Nacionales
Durante el procedimiento de regularización es posible que terceros puedan presentar oposición a una solicitud ante bienes nacionales dentro del plazo de 60 días hábiles desde la publicación de la resolución que ordena la regularización del inmueble.
La existencia de inscripciones vigentes, antecedentes hereditarios, contratos o situaciones de posesión por parte de terceros pueden ser relevantes para determinar la procedencia o improcedencia de la regularización.
Acciones Judiciales en contra de una regularización ante bienes nacionales
La legislación chilena contempla distintas acciones judiciales para impugnar los efectos de una regularización una vez inscrita la respectiva resolución en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
La procedencia de la acción dependerá de las circunstancias particulares del caso, de la naturaleza de los derechos invocados y del cumplimiento de los requisitos legales establecidos por la normativa y la jurisprudencia.
Nulidad de actos y actuaciones durante el proceso de regularización
Dependendiendo de las circunstancias del caso, pueden existir situaciones que hagan necesario examinar la procedencia de acciones de nulidad relacionadas con el procedimiento de regularización.
La existencia de antecedentes falsos, defectos de emplazamientos o situaciones fraudulentas pueden tener relevancia en la evaluación jurídica que debió realizarse al momento de otorgar la resolución administrativa, por éste motivo es que revisados éstos antecedentes se puede además solicitar la respectiva nulidad.
Acción reivindicatoria del artículo 889 del Código Civil
La acción reivindicatoria constituye una de las principales herramientas judiciales para obtener la restitución de un inmueble regularizado por terceros. Conforme a lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto Ley Nº 2.695, el plazo para accionar judicialmente es de 2 años a contar de la fecha inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
De éste modo cuando una persona obtiene una inscripción de dominio mediante el procedimiento ante Bienes Nacionales, el propietario que estima afectados sus derechos puede ejercer las acciones de dominio que la ley contempla. En la práctica, la acción reivindicatoria suele ser una de las vías más idóneas para que el dueño pueda perseguir legalmente la recuperación del inmueble y obtener la cancelación de la inscripción a favor del tercero que regularizó.
Antecedentes necesarios para evaluar una regularización practicada por Bienes Nacionales
La revisión de una regularización practicada conforme al Decreto Ley N.º 2.695 suele requerir el análisis conjunto de antecedentes registrales, administrativos y hereditarios. Entre los documentos más relevantes se encuentran los siguientes.
Plano asociado a la regularización
Uno de los antecedentes más relevantes es el plano elaborado durante el procedimiento administrativo. Su análisis permite verificar la superficie regularizada, deslindes y la relación con las propiedades vecinas.
Ejemplo de plano donde se indica una regularización practicada conforme al Decreto Ley N.º 2.695. El sector rayado corresponde a la superficie cuya posesión material fue alegada ante Bienes Nacionales contra derechos de los propietarios del predio mayor de 20 x 17 metros.
¿Qué puede revelar el plano?
- Superposición con inmuebles vecinos.
- Diferencias entre la superficie inscrita y la superficie regularizada.
- Problemas o inconsistencias en los deslindes.
- Derechos de terceros.
- Antecedentes para una acción reivindicatoria.
Copia de inscripción con vigencia
Permite verificar la situación actual del inmueble y las inscripciones registrales vigentes.
Resolución emitida por Bienes Nacionales
Documento esencial para determinar la fecha, fundamentos y alcances de la regularización.
Antecedentes hereditarios
Posesiones efectivas, inscripciones especiales de herencia y títulos anteriores pueden ser relevantes para el análisis.
Situaciones frecuentes
Regularización efectuada por un familiar
Es frecuente que tratándose de propiedades respecto a las cuales existen múltiples herederos, uno de ellos se mantiene en la propiedad, usando gratuitamente de la propiedad para luego incluso intentar regularizarla ante bienes nacionales.
Al respecto cabe aclarar que el artículo 3 del Decreto Ley Nº 2.695 es claro al señalar que se tendrá como «´titulo aparente» para iniciar la regularización el hecho de ser el solicitante descendiente o heredero presunto del poseedor anterior. Por lo tanto por el sólo hecho de haberse tramitado e inscrito la posesión efectiva para continuar el tracto sucesivo de la propiedad, es título suficiente para poder iniciar tramite de regularización ante Bienes Nacionales.
Regularización de propiedades tomadas o abandonadas
Es frecuente que tratándose de propiedades tomadas o abandonadas, el ocupante intente iniciar el trámite de regularización ante bienes nacionales. Al respecto es importante aclarar que según dispone el artículo 4 del Decreto Ley Nº 2.695 el pago de impuesto territorial (contribuciones) podrá ser considerado plena prueba para acreditar la posesión material del inmueble. Por lo anterior además de tomar acciones judiciales para recuperar un propiedad ocupada, se sugiere revisar constantemente el pago de las contribuciones que gravan a la propiedad, ésto ya que es muy frecuente que un ocupante tienda a hacer pago de las contribuciones de una propiedad con sólo objeto de con el tiempo lograr regularizarla para posteriormente pasarla a su nombre.
Preguntas Frecuentes
¿Puede anularse una regularización efectuada por Bienes Nacionales?
La regularización ante bienes nacionales es un proceso administrativo que culmina con una resolución también administrativa, de éste modo todos los actos que involucran el proceso pueden ser objetados si no cumplen estrictamente con lo exigido en el Decreto Ley Nº 2.695.
¿Qué es la acción del artículo 26 del DL 2695?
Es el derecho que tiene el propietario inscrito de un inmueble para ejercer acciones judiciales de dominio en contra de la persona que regularizó ante bienes nacionales.
¿Procede un acción reivindicatoria si una persona regularizó por Bienes Nacionales?
Sí procede, pero sólo desde que registra inscrita la regularización en bienes nacionales. Por lo mismo el plazo para ejercer ésta acción de dominio es de 2 años a contar de la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raices.
¿Es posible recuperar una propiedad regularizada?
Sí, es posible, siempre y cuando se actúe dentro de los plazos establecidos por ley (60 días para deducir oposición ante bienes nacionales o 2 años para demandar judicialmente desde la inscripción en CBR).
¿Necesita analizar una regularización efectuada conforme al DL 2695?
Realizamos estudios de títulos, análisis de antecedentes registrales y evaluación de acciones judiciales destinadas a impugnar las regularizaciones que puedan afectar derechos sobre bienes raíces.